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　　摘   要 

　　一、项目概况 

　　长春市二道区2022年城镇老旧小区改造项目于2021年11月立项，实施主体为长春市瑞通投资有限公司，项目开工时间为2022年9月30日，计划2023年12月31日完工，因居民要求增加部分工程导致工程延期，项目竣工日期延至2024年12月31日。建设地点位于项目建设地点位于吉林省长春市二道区，项目涉及自由大路以北区域的21个小区、5690户、89 栋老旧住宅楼，涉及改造总建筑面积约42.42万㎡,占地面积25.45万㎡。 

　　项目总投资44,215.92万元，其中拟申请专项债券17,500万元，占总投资比例为39.58%；配套资金26,715.92万元，占总投资比例为60.42%。已发行专项债资金17,500万元，发行比例100%，财政拨付比例100%。 

　　二、评价结果及主要绩效 

　　该项目绩效评价分数为83.03分，评价等级为“良”。主要绩效有：以全面提升长春市二道区城镇老旧小区居住品质为核心，对21个小区、89栋住宅的内外部进行彻底维修改造，优化各类室外综合管线布局，升级道路绿化景观等基础设施，并借助室外景观智能环境治理及改造提升，实现小区环境美化、功能完善，提高居民满意度与幸福感，促进区域城市更新与可持续发展。项目于2024年9月20日完成竣工验收，目前共形成产值24,306.00万元。 

　　三、存在问题及原因 

　　（一）项目管理问题 

　　1.前期手续办理不及时，建设期内调整可研批复和初设批复 

　　本项目一、二标段开工日期均为2022年9月30日，三标段开工日期为2023年11月30日，但一标段施工许可证办理日期为2022年11月17日，二标段施工许可证办理日期为2022年11月9日，三标段施工许可证办理日期为2023年12月14日，三个标段均在未取得施工许可证的前提下开工建设，属于未批先建。本项目在建设期内于2023年9月14日调整可研批复，总投由40,057.74万元调整为43,501.52万元，于2023年12月22日调整初设批复，总投资为41,231.38万元调整为44,215.92万元，存在边建边改的情况。 

　　（二）资金管理问题 

　　1.建设期利息由财政局代为偿还，企业账务未做资本化处理 

　　在项目建设过程中，由二道区财政局代为偿还项目建设期利息，企业未对符合资本化条件的建设期利息进行账务处理。根据会计准则，该部分利息本应计入在建工程成本，以增加资产账面价值，这一操作导致在建工程额度未能完整反映项目实际投入，进而影响固定资产账面价值的准确性，不利于真实反映项目实际成本和企业财务状况。 

　　（三）项目效益问题 

　　1.项目收益未达预期 

　　小区停车位收入、快递设施收入无法达成预期目标。小区停车位方面，因老旧小区居民长期习惯免费停车，1128个车位，按120元/月/个收费的计划难以推进，居民付费意愿低导致收入难以实现；快递设施收入方面，项目建设内容中未落实快递设施相关内容，使得预测收入无法实现。 

　　四、有关建议措施 

　　（一）项目管理问题 

　　1.加强项目审批流程 

　　项目单位在今后的项目实施过程中，应严格遵守项目审批流程，在未取得施工许可证之前，杜绝开工建设的行为。 

　　（二）项目资金问题 

　　1.补记账务真实反映项目成本 

　　项目单位应明确利息性质，界定其为政府补助或债务代偿，同时补记账务，若属政府补助，按《企业会计准则第16号》将利息计入“在建工程”并同步确认“递延收益”，完工后分期结转损益；若为债务代偿，则借记“在建工程”、贷记“其他应付款-财政局”，待财政局实际支付时冲抵负债。 

　　（三）项目效益问题 

　　1.优化项目收益策略，保证预期收益 

　　针对小区停车位收入难题，可采取分阶段收费方式，先对部分车辆收费以培养付费习惯，逐步扩大收费范围；同时，优化收费方式，如提供包月优惠套餐等，并加强宣传，向居民科普停车收费的必要性和合理性，提高付费意愿。建立项目资金风险预警指标体系，对项目运营过程中的资金流量、债务偿还能力、收入等关键指标进行实时监测和分析，及时发现潜在的资金风险问题，并发出预警信号。制定应急预案，确保在风险发生时能够迅速采取有效的措施进行应对，最大限度地降低风险损失。 

　　五、绩效评价结果应用建议 

　　针对此次绩效评价发现的问题，要求项目单位和项目主管部门对照问题清单进行整改，无法整改的问题在今后实施的项目中要杜绝出现。绩效评价工作组提出如下应用建议：一是项目单位应与二道区财政局沟通，明确利息性质为政府补助或债务代偿，同时补记账务。二是项目单位要做好运营方案，项目运营后需建立完备的项目收益成本动态监测体系，及时调整优化项目实施策略。三是项目单位和项目主管部门要建立债务风险应对预案，出现项目收益无法覆盖运营成本和债券本息时，立即启动资金缺口筹措方案，积极拓宽筹资渠道，保障项目可持续运营。 

  初审：刘晔昕

  复审：陈琦

  终审：闫冬